Недвижимость в Испании: в кризис покупать выгоднее
В результате мирового кризиса испанская недвижимость стала еще более привлекательной для инвесторов: падение продаж на вторичном рынке составило около 44%, и, благодаря этому, во многих регионах страны жилые и коммерческие объекты теперь продаются со скидками, доходящими до 50% от их стоимости. Весьма привлекательные условия демонстрирует и рынок новостроек: девелоперы сейчас вынуждены снижать цены на 20-30%. И этим нужно пользоваться.
Лови момент!
В течение последних лет Испания была (и остается) европейским лидером по объемам жилищного строительства – по этим показателям она, к примеру, в 5-6 раз опережает такие страны, как Германия и Франция. И даже в кризисном 2008 году испанскими застройщиками было сдано рекордное количество жилья. Однако это привело к тому, что рынок новостроек стал избыточным, и стоимость нового качественного жилья от застройщика приблизилась к цене недвижимости на вторичном рынке.
Вместе с тем, эксперты не дают гарантий, что такая ситуация будет сохраняться долго. С одной стороны, цены на многие объекты уже достигли минимально возможного уровня, с другой – оживились иностранные инвесторы. Кроме того, испанское правительство принимает меры для стабилизации экономики и банковского сектора.
Что же касается прочих факторов, обычно учитываемых инвесторами, то в результате роста предложений застройщики стали лояльнее относиться к покупателям, а условия ипотечного кредитования практически не изменились: банки обычно кредитуют до 60% стоимости жилья под 4,5-5,5 % годовых сроком до 30 лет. Кроме того, обычно сумма расходов на содержание дома или квартиры в Испании составляет менее 1% от ее стоимости в год, а владение недвижимостью в этой стране дает право на получение годовой возобновляемой мультивизы на пребывание в Шенгенской зоне до 183 дней в году. И это притом, что Испания, что бы ни случилось в мире, остается страной с мягким средиземноморским климатом и высоким уровнем жизни, страной, куда со всего мира едут ради теплого моря и великолепных пляжей, ради солнца и прекрасного отдыха. А значит, инвестиционная привлекательность испанской недвижимости сейчас выглядит вполне очевидной.
Не кота в мешке
Решившись на покупку испанской недвижимости, будущему владельцу следует собрать о ней максимум информации. Как минимум, необходимо выяснить три аспекта.
Во-первых, выяснить все о регистрации объекта. Для этого нужно получить «Простую информационную ноту» (Nota Simple), по сути, выписку из Реестра собственности, в котором учтена данная недвижимость. В такой ноте указано, кто является владельцем недвижимости, наличие долга или ипотеки, можно ли продавать данную недвижимость, ряд других сведений. Получить ноту можно в Реестре Собственности, где зарегистрирована данная недвижимость.
Во-вторых, наличие или отсутствие задолженности по налогу на недвижимое имущество. Для этого владельца обычно просят предоставить квитанцию о выплатах за последний год или обращаются в местный муниципалитет. Это крайне важный момент, поскольку в случае неуплаты налога муниципалитет вправе конфисковать объект недвижимости, и тогда новый собственник попросту лишится имущества за долги, которые были накоплены предыдущим владельцем. При этом ответственность нового собственника распространяется на последние пять лет.
Наконец, если речь идет о квартире в многоквартирном доме или о недвижимости, которая входит в товарищество собственников жилья, следует узнать об уплате взносов, установленных в данном товариществе. В этом случае лимит составляет истекший год и прошедшие месяцы текущего года. Такую информацию может предоставить председатель товарищества или администратор.
Переходим к процедурам
После того, как объект выбран, составляется частный контракт купли-продажи, в котором среди прочих условий указываются также размеры и способ оплаты. Как правило, уже на стадии подписания контракта покупатель выплачивает от 5 до 10% стоимости приобретаемой недвижимости, тем самым резервируя ее за собой – Reserva. Если впоследствии продавец найдет другого покупателя или по какой-то причине откажется совершить сделку, он выплатит покупателю депозит в двойном размере. Если же передумает покупать сам инвестор, депозит будет удержан продавцом.
Затем покупателю нужно получить так называемый N.I.E. (идентификационный номер иностранных граждан), который определит его как официального налогоплательщика Испании, да и вообще необходим практически для любой трансакции в этой стране, в том числе для открытия банковского счета. Для этого иностранец, находящийся в Испании, должен обратиться в Бюро по регистрации иностранных граждан (Oficina de Extranjeros) или в местную полицию. При этом человек должен находиться в Испании легально (можно в качестве туриста) и предоставить документы, удостоверяющие обоснованность его запроса. В случае, если российские граждане находятся в России, для получения N.I.E. можно обратиться в Консульство Испании в своем регионе, которое, в качестве курьера, перешлет документы в соответствующее учреждение в Испании.
После получения идентификационного номера иностранных граждан следует открыть счет в испанском банке.
После этого происходит оформление (обычно в течение месяца) главного официального документа купли-продажи, который называется Escritura (Эскритура). Он подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Именно в этот момент вносится оставшаяся сумма денег, и у недвижимости появляется новый полноправный владелец, которому выдается нотариальная копия Купчей.
Однако на этом процедура оформления не завершается. Новому владельцу объекта следует зарегистрировать свою недвижимость в Регистре Собственности (Registro de la Propiedad). Для этого в соответствующий Регистр Собственности предоставляется оригинал Купчей. Процесс регистрации обычно длится около трех месяцев, после чего собственник получает на руки зарегистрированный оригинал Купчей. Если же для приобретения объекта был взят ипотечный кредит, оригинал документа направляется в банк.
Денежный вопрос
Решившись на покупку виллы или квартиры в Испании, помимо стоимости самой приобретаемой недвижимости необходимо учитывать еще ряд дополнительных расходов. В основном речь идет о государственных налогахи, а значит, избежать их невозможно.
Прежде всего, это налог на передачу собственности (ITP-Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Он взимается при покупке недвижимости со вторичного рынка и не применяется в отношении нового жилья (оно облагается НДС). Как правило, составляет 7% от стоимости приобретаемой недвижимости, хотя ставка налога может меняться в той или иной автономной области и провинции. Оплата налога осуществляется покупателем.
Налог на добавленную стоимость (IVA-Impuesto Sobre el Valor Anadido) применяется при покупке жилья в новостройках. Ставка налога составляет 7%, налогооблагаемая база – цена недвижимого имущества. Для нежилой недвижимости применяется общая ставка НДС в размере 16%. Оплата налога всегда осуществляется покупателем.
Муниципальный налог на увеличение стоимости земельных участков (Plusvalia) является муниципальным. Каждый муниципалитет устанавливает свою ставку налога, а налогооблагаемую базу составляет разница между нынешней ценой сделки и ценой предыдущей сделки по данному объекту. Согласно законодательству, этот налог платит продавец, но зачастую - по договоренности - его вносит покупатель.
Нотариальные и регистрационные расходы также неизбежны. Нотариальные расходы – это тарифы нотариуса за заверение купчей. Они носят название нотариальных сборов и являются едиными для всех нотариусов, относящихся к одной нотариальной палате. Расходы на составление оригинала купчей, который остается в архиве нотариуса, несет продавец, а покупатель оплачивает первую и последующие копии (это обычно согласуется сторонами сделки). Расходы на регистрацию составляют регистрационные сборы, взимаемые за внесение сделки купли-продажи в Реестр Собственности. Размер сбора также устанавливается законодательством и является единым для всех регистрационных палат данной административно-территориальной единицы. Оплата обычно осуществляется покупателем в момент регистрации недвижимости.
Есть еще ряд расходов, которые необязательны, но часто случаются при покупке недвижимости в Испании. Речь идет об оплате услуг специалистов по поиску недвижимости, расходах на делопроизводство и финансирование покупки. Среди наиболее значительных затрат можно выделить расходы на делопроизводство (если регистрацией недвижимости занимается не сам покупатель, а поверенный), а также расходы на ипотеку.
Как правило, дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании, составляют около 8% от ее стоимости, а если оформляется еще и ипотека, то 10-11% .
